« Avec 2 000 € par mois, je peux emprunter combien ? » C’est souvent la première question d’un projet d’achat. La réponse tient en trois chiffres : vos revenus nets avant impôt, le plafond de 35 % que suivent les banques et le taux du moment. Voici les montants par niveau de revenu, hypothèses comprises, pour refaire le calcul avec les vôtres.

Le point de départ : 35 % des revenus nets avant impôt

Depuis le 1er janvier 2022, les prêteurs appliquent une décision du Haut Conseil de stabilité financière. Vos échéances de crédit, assurance comprise, ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets avant impôt, et la durée du prêt est limitée à 25 ans (HCSF, consulté le 31 octobre 2026). Le revenu à retenir est le net avant prélèvement à la source. Pour un couple, on additionne les deux.

Le premier calcul est donc court : 2 000 € × 35 % = 700 € de mensualité au maximum. Reste à savoir ce que ces 700 € remboursent. Et si votre budget les supporte.

Les hypothèses du calcul

Pour transformer une mensualité en capital, il faut un taux et une durée. Nous avons repris les taux moyens relevés par l’Observatoire Crédit Logement/CSA pour septembre 2026 : 3,39 % sur 20 ans, 3,45 % sur 25 ans (Observatoire Crédit Logement/CSA, consulté le 31 octobre 2026). Ce sont des moyennes. Votre banque fera peut-être mieux, peut-être moins bien.

Deux choix viennent de nous, à adapter à votre cas :

  • une assurance emprunteur à 0,30 % par an du capital emprunté, chiffre d’exemple : le vôtre dépend de votre âge, de votre santé et du contrat ;
  • aucun autre crédit en cours. Si vous remboursez déjà une voiture, retirez sa mensualité des 35 % avant tout calcul.

Les montants, revenu par revenu

Revenus nets avant impôt par mois, mensualité maximale assurance comprise, puis capital empruntable sur 20 ans et sur 25 ans :

  • 1 500 € : 525 € par mois, environ 87 600 € sur 20 ans et 100 400 € sur 25 ans ;
  • 1 800 € : 630 €, environ 105 100 € et 120 500 € ;
  • 2 000 € : 700 €, environ 116 800 € et 133 900 € ;
  • 2 500 € : 875 €, environ 146 000 € et 167 300 € ;
  • 3 000 € : 1 050 €, environ 175 200 € et 200 800 € ;
  • 4 000 € : 1 400 €, environ 233 600 € et 267 700 € ;
  • 5 000 € : 1 750 €, environ 292 000 € et 334 600 €.

La progression est presque linéaire. Aux taux de septembre, chaque tranche de 1 000 € de revenus ajoute environ 58 000 € de capacité sur 20 ans et 67 000 € sur 25 ans.

Ces montants ne disent rien du prix du bien. Ajoutez votre apport, retirez les frais d’acquisition et de garantie, et vous obtenez le prix que vous pouvez viser : la méthode est détaillée dans le budget complet d’un achat.

Emprunter avec un SMIC

Depuis le 1er juin 2026, le SMIC à temps plein s’élève à 1 477,93 € net par mois (Service Public, publié le 18 mai 2026). À 35 %, la mensualité maximale est de 517 €. Avec nos hypothèses, cela représente environ 86 300 € sur 20 ans et 98 900 € sur 25 ans.

Le plafond n’est pas le vrai obstacle. Le reste à vivre, si. Une fois l’échéance payée, il reste 961 € pour tout le reste du mois, et le prêteur regardera ce chiffre de près, surtout pour une personne seule. Un apport, un second revenu dans le foyer ou un bien moins cher que la moyenne changent la lecture du dossier. Pour savoir comment ce solde est apprécié, voyez le calcul du reste à vivre.

20 ou 25 ans : ce que coûtent cinq ans de plus

Allonger la durée augmente la capacité. Ça se paie. Prenons 3 000 € de revenus et 1 050 € de mensualité :

  • sur 20 ans, vous empruntez environ 175 200 € et payez à peu près 66 300 € d’intérêts et 10 500 € d’assurance ;
  • sur 25 ans, vous empruntez environ 200 800 €, pour 99 200 € d’intérêts et 15 100 € d’assurance.

Cinq ans de plus apportent 25 600 € de capacité et coûtent 32 900 € d’intérêts supplémentaires. L’écart se justifie quand ces 25 600 € font la différence entre acheter et ne pas acheter. Beaucoup moins quand il sert à viser un peu plus grand.

Ce qui fait bouger ces chiffres

Le taux, d’abord. Avec 3 000 € de revenus sur 25 ans, un demi-point de plus, soit 3,95 %, fait tomber la capacité à environ 190 900 €. Presque 10 000 € de moins.

L’assurance pèse plus qu’on ne l’imagine. À revenu et durée identiques, une cotisation à 0,10 % par an au lieu de 0,30 % remonte la capacité à environ 207 400 €. À 0,40 %, elle descend vers 197 600 €. Comparer les contrats fait partie du calcul : voyez ce que couvre l’assurance emprunteur.

Les crédits en cours, enfin, se retirent euro pour euro.

Exemple fictif. Un couple gagne 2 400 € et 1 900 € net avant impôt, soit 4 300 € par mois, et rembourse 200 € par mois pour une voiture. Le plafond de 35 % donne 1 505 €, dont 1 305 € restent disponibles pour le prêt immobilier : environ 249 500 € sur 25 ans. Sans le crédit auto, la capacité approcherait 288 000 €.

Les revenus que la banque retient

Le salaire fixe compte en entier. Pour le reste, chaque prêteur a sa grille : primes, part variable, revenus locatifs ou revenus d’indépendant sont souvent lissés sur plusieurs années, parfois retenus en partie seulement. Avant de vous fier aux montants ci-dessus, demandez quels revenus ont été pris en compte et lesquels ont été écartés. Le guide capacité d’emprunt liste les pièces à réunir.

Les 35 %, une limite absolue ?

Non. Les banques peuvent s’écarter de ces critères pour 20 % de leurs nouveaux crédits immobiliers chaque trimestre. L’essentiel de cette marge est réservé à l’achat d’une résidence principale, avec une part minimale pour les primo-accédants (HCSF, consulté le 31 octobre 2026). La dérogation reste à la main du prêteur. Elle ne se réclame pas.

Avant de faire une demande

Refaites le calcul avec vos propres chiffres sur les simulateurs du site, puis vérifiez que la mensualité laisse de quoi vivre, épargner et encaisser un imprévu.

Si vous souhaitez qu’un interlocuteur relise vos chiffres, utilisez le formulaire de contact : la demande n’engage à rien et ne vaut ni offre ni accord de crédit. Vos données sont traitées selon notre politique de confidentialité. L’éditeur du site figure dans les mentions légales.